La importancia de analizar los riesgos en los proyectos inmobiliarios
Conocer cómo medir el riesgo de inversión es primordial en el fortalecimiento de proyectos inmobiliarios, ya que puede servir como punto de partida para tomar las decisiones oportunas dependiendo de las necesidades y posibilidades de la empresa.
- ESCRITO POR Carlos Pineda
- DÍA noviembre 6, 2021
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En el sector inmobiliario, los proyectos siempre parten de una perspectiva optimista, de lo contrario nunca comenzarían. El problema es que cuando este entusiasmo envuelve la realidad y las operaciones financieras con las que se inició el inmueble poco a poco se ven desplazadas por la cruda verdad. Todos los días, se escuchan casos de desarrollos en los que ocurren uno o más de los siguientes problemas:
- No logran las ventas proyectadas debido a que no tienen su mercado definido.
- Los costos de operación y de obra exceden el presupuesto inicial.
- Sus clientes están a punto de presentar demandas por incumplimiento de contratos.
En vista de esto, la pregunta es, ¿se puede evitar el riesgo de fracaso en los proyectos inmobiliarios? Creemos que sí, siempre y cuando se comprenda el origen del problema y se tomen las acciones necesarias para corregirlo.
A continuación desglosaremos más a fondo estos riesgos en los proyectos inmobiliarios:
¿Por qué no se logran las ventas de los proyectos inmobiliarios?
Una de las razones de por qué no se logran las ventas esperadas es porque no se dedica el tiempo necesario a estudiar en detalle quién es el buyer persona o cliente ideal para la compra de cada propiedad.
Invertir en estudios de mercado que comprendan las necesidades de los clientes, el estilo de vida que quieren lograr y sus posibilidades económicas facilita el diseño de espacios y las ventas. ¡Así que nunca debemos asumir que lo sabemos todo!
Por otro lado, todos los proyectos inmobiliarios nacen de un Excel, donde los costos del terreno, construcción y operación son los que indican el tipo de producto a diseñar. Y el precio de venta final normalmente se determina por la competencia en la zona.
Si quieres lograr mejores ventas, es necesario que exista un diferenciador entre tus productos y los de tu competencia, algunos desarrolladores optan por bajar el precio o colocan un plus extra.
¿Cómo controlar los costos de los proyectos inmobiliarios?
Al desarrollar un proyecto, la planeación y una excelente supervisión son la clave del éxito. Una gerencia de obra que comprende el proceso y tiene los conocimientos técnicos puede ejecutar con éxito un proyecto de alta calidad sin cometer errores que cuesten dinero y tiempo.
Te contaré un ejemplo, un desarrollador experto en viviendas decidió cambiar de giro, se transformó y se unió a la industria hotelera. Logró firmar un contrato con una conocida cadena hotelera estadounidense, compró un terreno en la playa y contrató a un arquitecto para diseñar un proyecto con 119 llaves nivel business.
Cuando se visitó el terreno, se llegó a la conclusión que el tipo de suelo no era el apropiado para la cimentación que se había propuesto, ya que el terreno se adquirió sin haber hecho un estudio de mecánica de suelos previo. Debido a esto, la excavación tuvo que tener 8 metros más de profundidad y fue necesario un mejoramiento de terreno que triplicó el costo previsto para la cimentación; lo anterior se pudo haber evitado si se hubieran hecho los estudios preliminares necesarios.
Invertir en una gerencia de construcción con experiencia en el tipo de desarrollo que se está construyendo es fundamental para cumplir con el plazo y el costo del concepto del proyecto.
La postventa es igual de importante que las ventas
Uno de los errores más grandes que cometen la mayoría de los desarrolladores de bienes raíces es pensar que una vez que se entrega la casa, su promesa a los clientes termina.
Si en la venta de alguna vivienda se promete solución a problemas básicos como seguridad, áreas verdes, acceso, vialidades terminadas y garantías de vicios ocultos; es necesario cumplirlos. En caso contrario nuestros clientes quedarán insatisfechos y no querrán volver a comprarnos o a recomendarnos. El no cumplir con las promesas que se le hace al cliente, puede traer problemas irreparables.
El departamento de post venta determina la reputación del desarrollador inmobiliario.
¿Quieres saber qué tan exitosa es tu empresa?
Pregúntale a tus clientes cómo ha sido la experiencia de vivir en uno de tus proyectos inmobiliarios. Si deseas ganar una buena reputación y hacer que tus clientes sean portavoces de tu marca, primero escúchalos y presta atención a sus problemas.
Por más desarrollos y proyectos que hayas construido a lo largo de los años, nunca debes asumir que tu conocimiento es suficiente para omitir la investigación, los procesos y contratar personal calificado para ejecutar sus proyectos.
La única forma de prevenir el riesgo de pérdidas sostenidas en tus desarrollos inmobiliarios es dedicar tiempo a la planificación junto con equipos profesionales internos o externos. Solo así podrás construir una buena reputación para tu empresa, logrando así la capitalización, el desarrollo y la superación.
Los riesgos en la inversión inmobiliaria
La existencia de riesgos de inversión inmobiliaria es una gran amenaza para inversores y empresas.
Las técnicas de análisis de riesgo inmobiliario son esenciales para todos los profesionales que a menudo se ocupan de las decisiones de inversión inmobiliaria.
Antes de realizar una inversión inmobiliaria se debe:
- Definir el riesgo tal como se aplica a los bienes inmuebles de inversión.
- Determinar estrategias de mitigación de riesgos.
- Cuantificar los riesgos de diversas inversiones inmobiliarias
- Aplicar técnicas de análisis de riesgo y utilizar modelos de riesgo para determinar el potencial de lograr el rendimiento esperado de la inversión
La inversión implica riesgos y rendimientos, por lo general, cuanto mayor es el riesgo, mayor es la posibilidad de ganancias y pérdidas significativas del capital invertido. De manera intuitiva, entendemos que debemos asumir más riesgos de inversión para obtener un mayor rendimiento. Pero, ¿cuánto riesgo es el adecuado?, y ¿cómo puede cuantificarse el riesgo de inversión para determinar si es una oportunidad inmobiliaria que hay que aprovechar?
La inversión inmobiliaria implica muchos riesgos, que deben considerarse junto con el valor esperado de la inversión. Tener marcos de referencia para que los inversores inmobiliarios cuantifiquen el riesgo ayuda a garantizar que la inversión coincida con sus necesidades, objetivos y tolerancia.
Aquí hay ocho factores de riesgo que los inversores deben considerar al evaluar cualquier inversión inmobiliaria:
1. Riesgo general de mercado.
Todos los mercados tienen altibajos relacionados con la economía, las tasas de interés, la inflación u otras tendencias del mercado.
2. Riesgo en nivel de activo.
En la inversión inmobiliaria, siempre hay demanda residencial, por lo que los bienes inmuebles multifamiliares se consideran de bajo riesgo, mientras que los hoteles, con sus estancias cortas de temporada y su dependencia de los viajes de negocios y turismo, presentan un riesgo mucho mayor.
3. Riesgo idiosincrásico.
Cuanto más riesgo, más retorno. Los riesgos idiosincrásicos se definen como riesgos específicos del activo como el plan de negocios.
4. Riesgo de liquidez.
Antes de invertir en bienes raíces se debe considerar la profundidad del mercado y cómo se va a salir de la inversión.
5. Riesgo de crédito.
La longitud y la estabilidad del flujo de ingresos de la propiedad son los que generan valor.
6. Riesgo de coste de reemplazo.
Dado que la demanda de espacio céntrico aumenta, se construye más. Sin embargo, los costos de mantenimiento de las propiedades antiguas crecen constantemente, por lo que estos costos demuestran que es solo cuestión de tiempo para decidir reconstruir o afrontar el aumento de los riesgos de mantenimiento.
7. Riesgo estructural.
Esto no tiene nada que ver con la estructura del edificio, se trata de la estructura financiera de la inversión y los derechos que confiere a los participantes individuales.
8. Riesgo de apalancamiento.
Cuanta más deuda hay sobre una inversión, más riesgo. El apalancamiento es un multiplicador de fuerza: puede mover un proyecto rápidamente y aumentar los rendimientos o por el contrario, los inversores pueden comenzarán a perder dinero rápidamente. Como regla general, el apalancamiento no debe exceder el 75%
En resumen, los inversores inmobiliarios deben consultar sobre estos riesgos y recibir respuestas directas para tener más confianza en sus decisiones de inversión. Ten cuidado con las oportunidades de inversión inmobiliaria que no aclaren todos los riesgos involucrados.
Si no logras evaluar los riesgos de los proyectos inmobiliarios desde el inicio, terminarás perdiendo tiempo, dinero y sobre todo, reputación.
Aprender cómo la evaluación de riesgos en la fase inicial de un proyecto puede ayudarte a desarrollar una estrategia comercial sostenible e identificar señales de alerta.
En iBrokers conocemos la importancia de la evaluación de riesgos, es por ello que cada uno de nuestros proyectos inmobiliarios cumplen con los estándares establecidos, para ofrecerte siempre la mejor calidad en cada uno de nuestros desarrollos.
