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Los instrumentos de inversión inmobiliaria y su importancia en el sector

Los instrumentos de inversión inmobiliaria y su importancia en el sector

Anteriormente se creía que la posibilidad de invertir era exclusiva de los grandes empresarios, personas con un alto poder adquisitivo y altas sumas de dinero. No obstante, la inversión es parte de una educación financiera que poco se inculca en la sociedad mexicana.

Sin embargo, invertir es una de las mejores formas de hacer crecer tu dinero y solventar crisis como la que se vive actualmente, además de contar con un buen plan de retiro. Aunque todo depende de las metas a corto, mediano o largo plazo y del perfil como inversionista, ya que existen diferentes planes que se adaptan a cualquier situación financiera.

Las inversiones generan rendimientos que ayudan a los ahorros a seguir el ritmo de la inflación e incluso superarlo. Los expertos recomiendan diversificar para generar mayores ganancias minimizando la posibilidad de obtener pérdidas.

Asimismo, es importante mantenerse informado acerca de los diferentes tipos de inversión, rendimientos, intereses, comisiones y/o montos iniciales, ya que existen diversas vías de ahorro como cuentas bancarias, de inversión, a plazos, certificados de depósito, inmobiliarias y los fondos de retiro.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

La inversión inmobiliaria es una de las mejores alternativas (mayormente) de bajo riesgo que permite contar con altos rendimientos a largo plazo. Si bien, es cierto que tener un patrimonio siempre será la mejor forma de mantener el dinero seguro, también es posible ganar sin adquirir una propiedad.

El sector inmobiliario es uno de los más grandes del país, ya que genera mayores rendimientos para sus inversionistas; y no requiere de fuertes sumas de dinero para ingresar a este sector.

Compra para habitar es lo más común entre la población, sin embargo, quienes buscan específicamente invertir, tienen mayor ganancia mediante la plusvalía que se adquiere con el paso del tiempo o por el diferencial entre la compra y la venta, sobre todo quienes realizan estas operaciones en etapas de pre-venta o Friends and Family.

De acuerdo con BBVA México, seguridad y flexibilidad son algunos de los beneficios que este tipo de operaciones proporciona, ya que además de proteger las finanzas personales en caso de una emergencia, también está considerada como una garantía financiera en caso de requerir un crédito o una hipoteca.

Un retorno de inversión elevado, este es calculado con base en las condiciones en las que se efectuó la compra, la plusvalía que haya en la zona y el dinero que la propiedad reciba al momento de venderla, que suele incrementarse con el paso de los años.

Tipos de Instrumentos

Las formas más comunes de inversión es la compra/venta y arrendamiento de inmuebles, no  obstante, existe una gran variedad de instrumentos que según el perfil del inversionista pueden o no ser la mejor opción.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras)

Vehículo de inversión que se asemeja a los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria o REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts) en los Estados Unidos los cuales operan desde 1960.

En México, comenzaron su operación en 2011, enfocados tanto a la adquisición como a la  construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento y el resultado obtenido de su flujo de operación es distribuido, a través de dividendos trimestralmente. Actualmente existen 15 Fideicomisos en el mercado bursátil enfocados en segmentos como: oficinas, industrial, hotelero, comercial, entre otros.

En 2016 se fundó AMEFIBRA una asociación mexicana que agrupa a las FIBRAS del país, con el fin de representar la industria inmobiliaria que cotiza en el mercado de capitales.

De acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), además de ser una fuente de liquidez para los
desarrolladores, otros de los objetivos del Fibra son impulsar el desarrollo inmobiliario en el país; contribuir a la diversificación de portafolios de inversión proporcionando una nueva alternativa en un mercado regulado; e impulsar el financiamiento para diversos segmentos de mercado.

Jorge Girault Facha, director de finanzas de Fibra Prologis, detalla que una de las principales ventajas de este instrumento, es que te permite invertir en bienes inmuebles sin la necesidad de comprar uno, además “quitando la parte de que tienes que administrar y pelearte con el inquilino;
tienes la ventaja fiscal que te entra un poco más de dinero y es mucho más fácil de vender un certificado que un departamento, por ejemplo”.

Mediante un evento realizado por la BMV, destacó que al invertir en Fibras se busca, además del rendimiento corriente; el rendimiento total que es la suma del corriente más la apreciación del certificado, el cual depende no solo de la buena operación del Fibra, sino también de las buenas
condiciones macroeconómicas.

“Existe una psicología del mercado, cuando hay ciertos eventos en el mundo o en México, que hacen dudar ese capital, hay dos factores que lo afectan: el movimiento en las bolsas de valores y el tipo de cambio”.

Por lo que el directivo señala que mantener la calma y no dejarse llevar, es la mejor forma de evitar los altibajos, ya que casi siempre regresan a los valores establecidos.

CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que
los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores
se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son
compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de
inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los
diferentes sectores productivos de la economía.

TRAC o Exchange Traded Fund (ETF por sus siglas en inglés)

En México también se conocen como Títulos Referenciados a Acciones (Trac’s) y fueron creados en
2002, fecha en la que Nafinsa (Nacional Financiera) lanzó el primero en el país y el primero en su tipo en Latinoamérica, el cual replica al principal indicador de la BMV, el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), ahora “S&P/ BMV IPC”.

BBVA Trader los define como fondos de Inversión que cotizan en los mercados, igual que las acciones, pudiéndose comprar y vender a lo largo de una sesión al precio de cotización. Es decir, son Certificados de participación que representan el patrimonio de fideicomisos de inversión, que son colocados en la Bolsa Mexicana de Valores y permiten al inversionista, comprar o vender un índice o portafolio de acciones a través de una sola acción.

Mauricio Rubio, Head of Institutional and Corporate Sales de BBVA Asset Management, señala que estos instrumentos cuentan con características propias que los hacen un buen vehículo de inversión, ya que son sencillos de operar, útiles y transparentes.

“Desde una sola posición se puede adquirir una canasta de acciones, ahorrando costos. Transparencia, ya que la canasta se publica diariamente, por lo que siempre conocemos su composición; y la liquidez, puesto que cotizan como acciones y se pueden aprovechar los
movimientos intradía de los mercados para comprar o vender en cualquier momento dentro de la sesión bursátil”.

Al día de hoy, en la BMV se encuentran listados 400 TRAC’s a través del Mercado de Capitales y el Sistema Internacional de Cotizaciones (SIC).

De acuerdo con la BMV entre los ETF’s más comunes en función al índice que replican se encuentran los de Renta Fija; Renta Variable; Monetarios; sobre índices nacionales; sobre índices regionales; sobre índices globales; y sobre sectoriales, estos últimos son fondos que hacen referencia a índices de sectores empresariales, como del sector bancario, telecomunicaciones, farmacéutico, biotecnológicas, construcción, alimentación, transporte; y pueden ser de ámbito nacional, regional o mundial.

Cada uno de los instrumentos tiene su complejidad, por lo que si eres principiante y deseas realizar tu primera inversión en Bolsa es necesario contar con una Casa de Bolsa certificada como intermediario, para después revisar tus perfil de inversionistas, objetivos a corto, mediano y largo plazo, planes de inversión, etc.

Dichos instrumentos no sólo son para invertir en bienes raíces (a excepción de los Fibras), puesto que abarcan diversos sectores.

Todos y cada uno de los expertos coinciden en la facilidad e importancia de invertir, ya sea en bienes inmuebles, commodities o acciones, ya que con esto se permite el crecimiento del dinero sin que sea afectado por la inflación. Además de ser un excelente plan para el retiro.

Por: Mónica Herrera

Fuente: Inmobiliare

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